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중고차 매매단지들의 2019년 손익 현황.(엠파크,오토허브 등)
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이런 중고차 매매단지를 수익적 목적으로 조성하여 분양, 임대하거나 관리하면서 수익을 취하는 사업자들이 있습니다. 이들이 바로 "중고차 매매단지 운영 사업자"들 입니다. 매매단지 운영 사업자들은 대부분 일반적 중고차 기업체가 아니고 부동산 개발업체나 시설 임대업체 입니다. 그러나 임차인들이 중고차 매매업체이고 그 안에서 거래되는 상품이 중고차이기 때문에 중고차 유통에 깊은 관심을 갖고 있습니다. 직접 연관사업에 뛰어 들어 경쟁하다 보니 이해관계 상충으로 경쟁 사업자들과 대립하기도 합니다. 가장 안정적인 임대 사업으로 보이지만 조성 후 초기 연착륙에 실패하여 퇴출되거나 운영 주체가 바뀌는 경우도 드물지 않습니다.
중고차 매매시장의 수익성에 대한 과다한 기대 심리가 퍼져 있어서 그런지 몰라도 최근 까지도 중고차 매매단지의 증축 확장이나 신축 사업이 활발하게 진행되어 왔습니다. 계획대로 추진되어 성공적으로 분양, 임대된 경우도 있지만 형편없이 낮은 분양, 임대율로 큰 낭패를 당한 경우도 많습니다. 수도권에서 매매단지가 과밀화되게 되면서 2017년부터 몇 몇 주요단지의 공실이 눈에 띄게 늘어나게 됩니다. 이런 추세는 자연스럽게 임대료 인하로 이어져 평균 10% ~ 20% 수준까지 한시적으로 임대료가 낮아지기도 했습니다. 매매단지의밀집도가 특히 높은 인천이나 부천지역 매매단지가 그랬고 용인지역의 어느 대형 단지도 20% 정도 임대료를 할인하여 적용해 왔습니다.
올해 초 그 인하된 임대료를 다시 원래 정상 수준으로 복원하는 과정에서 일부 갈등이 야기되기도 했습니다. 경기도 안 좋은데, 특히 코로나19 사태로 인해 착한 임대료 운동이 한창인 이 시점에서, 정상 임대료 복원이 웬 말이냐고 임차인들이 항의하면서 나타난 현상입니다. 물론 매매단지 운영 주체들도 할 말이 없지 않습니다. 적자를 감수하면서까지 무한대로 낮은 임대료를 적용할 수 없다는 것입니다. 어쨌든 어찌어찌 서로 양보를 하면서 합의점을 찾아 가는 추세이지만 일부 감정의 앙금이 해소되지 않은 채 어정쩡하게 봉합되는 경우도 있는 듯 합니다.
중고차 매매단지를 조성, 분양하거나 혹은 임대 및 관리를 하는 것이 소위 중고차 매매단지 운영 사업입니다. 2000년대 초 강남구 율현동에 실내형 매매단지가 조성되었고, 2010년대 초에는 인천시 서구에 엠파크 단지가 개장되었습니다. 2020년도에는 수원시 고색동에 SK V1단지와 도이치오토월드 단지가 거의 동시에 개장을 하게 됩니다. 이런 역사를 보면 나름대로 매매단지 운영 관련, 시행착오의 이력과 경험이 축적되어 있을 법도 하고 그런 유산을 바탕으로 업 그레이드 된 매매단지 운영 시스템이 구축되어 있을 것도 같은데 실제로는 그렇지도 않은 것 같습니다. 매매단지의 구조물이나 기타 시설 면에서는 어느 정도 개선이 된 듯도 하지만 운영 시스템이나 입주 사업자와의 소통 시스템은 별로 나아진 것이 없는 듯도 합니다. 팔팔카 매매단지 운영의 스프트웨어가 거의 개선이 되지 못하고 있다는 것입니다.
중고차 매매단지들의 손익 상황은 어떨까요? 신축 개장한 지 얼마 안된 매매단지는 모르겠지만 최소 3년이나 5년이 지난 매매단지의 경우 대략의 손익추세가 확인되고 있습니다. 일부의 경우 보유자산의 장기적 보존가치를 높이기 위한 목적으로 매매단지가 조성된 경우도 있겠지만 보통은 임대료 징구를 통한 적정 손익 유지가 매매단지 조성의 일차 목적일 것입니다. 일부의 경우 단순 임대료가 아니라 단지내 유통 중고차를 대상으로 한 성능점검, 정비상품화, 혹은 할부금융 제공 등 부대 사업을 통해 전체 손익의 유지를 도모하는 사례도 확인되고 있습니다. 일본이나 미국에서 확인되지 않는 우리나라 중고차시장의 독특한 모습이기도 합니다.
몇 년 전부터 금융감독원 전자공시사이트에 올라와 있는 몇 몇 중고차 관련 기업의 매출과 손익 현황을 이 블로그에 정리하여 소개해 왔습니다. 올 해는 우선 중고차 매매단지 운영 주체들의 연간 손익 현황 및 기타 관련 내용을 소개하고 이후 중고차 관련 기업의 현황을 차례로 정리해 보기로 합니다.
1. 인천 엠파크 매매단지
엠파크에 대한 기본사항은 작년 포스팅을 참고하시기 바랍니다. https://blog.naver.com/hdshin7/221524836365
▲ 엠파크 요약 손익계산서 (단위 : 백만원)
※ 자료원 : 금융감독원 전자공시시스템
2018년에 50억 수준이던 엠파크의 당기순이익이 2019년에는 약 9억원으로 크게 감소했습니다. 매출액 자체도 줄었지만 판매관리비 역시 크게 늘어난 것이 손익 감소에 큰 영향을 미친 것 같습니다. 매출액 감소는 주변 매매단지의 경쟁적 임대료 인하 및 입주 매매상사들의 임대료 인하 요구로 2019년부터 임대료를 인하한 영향으로 보입니다. 또한 공실율이 지속적으로 증가하고 있는 영향도 적지 않은 듯 합니다. 2017년에 153개에 이르던 단지내 입주 매매상사 수가 2019년 말에는 138개로 감소한 것이 그런 사실을 증명하고 있습니다. 엠파크단지 내에서 판매되는 중고차 대수도 2017년에는 약 63,000대 수준이었으나 2019년에는 60,000대 정도로 감소했습니다.
당기 순이익이 크게 줄기는 했지만 어쨌든 계속 흑자 상태를 유지할 수 있는 것은 이 단지 운영 주체의 역량이라 할 수 있을 것 같습니다. 아래 재무상태표를 보면 이 매매단지의 재무 건전성이 그대로 나타나 있습니다. 자본에 대한 부채의 비율을 부채 비율이라고 하는데 엠파크의 부채 비율은 82.9%에 불과합니다. 일반적으로 부채비율이 100% 이하면 아주 재무건정성이 양호한 기업으로 평가됩니다.
앞으로 총 7개 중고차 매매단지의 매출과 재무상태를 소개할 텐데 이 중 부채비율이 100% 이하인 곳은 엠파크 한 곳 밖에 없습니다. 부동산 개발업의 속성 때문인지 대부분 매매단지의 부채비율이 수백 %를 보이고 있습니다.
▲ 엠파크 요약 재무상태표 (단위 : 백만원)
※ 자료원 : 금융감독원 전자공시시스템
엠파크는 중고차 금융시장 진출을 위해 "엠파크캐피탈"이라 는 여신전문회사를 설립, 자회사로 두어 운영하고 있습니다. 하지만 그 성과는 아직 그리 좋지 않아 보입니다. 2017년 본격적으로 영업을 시작한 이래 계속 적자상태를 벗어나지 못하고 있습니다. 엠파크 단지에서 매매되는 중고차를 대상으로 캡티브 위치에서 재고금융과 할부금융을 운영할 목적으로 금융자회사를 두어 운영하고 있지만 아직 그 순기능이 발휘되지 못하고 있는 듯 합니다.
이러한 손익 관리의 문제가 유동화를 위해 매출채권을 다른 캐피탈회사에게 매각하는 영업구조의 차이에서 오는 것인지 아니면 매출규모의 확장 한계에서 오는 일시적 문제인지 궁금합니다. 외부 차입이나 회사채 발행이 없어 이자비용의 부담도 없지만 그 만큼 영업의 확대가 없어 수익 확보의 기회 역시 없다는 점이 문제일 듯 합니다.
▲ 엠파크 캐피탈의 요약 손익계산 및 재무상태표 (단위 : 백만원)
※ 자료원 : 금융감독원 전자공시시스템
2. 부천 디와이 카랜드(오토맥스) 매매단지
한 때 오토맥스라는 이름으로 널리 알려진 부천지역 대표 매매단지입니다. 부정적 이미지를 일소하기 위해 지금은 "DY 카랜드"라는 이름으로 매매단지 브랜드를 바꾸어 운영을 하고 있습니다. 바로 옆에 인전한 오토 프라자 매매단지와 더불어 상동 매매단지로 불리워지기도 합니다. 2000년 대 이후 수도권에 실내형 매매단지 형태로 조성된 최초의 매매단지이기도 합니다. 한 때 지역 내 최고의 매매단지로 각광을 받아 왔지만 지금은 인근에 대형 매매단지가 줄줄이 개장하는 바람에 예전과 같은 위상을 유지하지는 못하는 듯 합니다.
▲ 디와이 카랜드(오토맥스) 요약 손익계산서 (단위 : 백만원)
※ 자료원 : 금융감독원 전자공시시스템
2019년에는 2018년 대비 매출액은 소폭 증가했으나 판매관리비가 크게 늘어 오히려 영업이익이 비교적 큰 폭으로 감소했습니다. 더 큰 문제는 영업외 손익의 악화입니다. 140억 원에 이르는 대손상각비 등 영업외 비용이 대폭 증가한 것입니다. 투자금액의 미회수 금액을 일시에 대손 처리한 것이 아닌가 짐작됩니다. 어쨌든 이러한 영업외 손실의 증가로 당기순이익이 약 -161억원을 기록하고 있습니다.
2019년의 이러한 기록적 당기순손실로 인해 재무상태도 크게 악화되었습니다. 67억 원에 이르던 누적 이익잉여금이 졸지에 -94억 원으로 전환된 것입니다. 그 결과로 100% 수준을 유지하던 부채비율도 갑자기 190% 수준으로 급증합니다. 계속되는 임대료 인하 적용 및 일부 영업시설의 공실상태 지속으로 인해 동 매매단지는 앞으로도 단기간에 손익상황 및 재무 상태의 개선이 쉽지 않을 듯 합니다. 인근 부천시 고강동에 "서부 오토팰리스"라는 또 다른 대형 매매단지가 개장을 눈 앞에 두고 있어 매매상사 공급 과잉이 계속되지 않을 수 없기 때문입니다.
▲ 디와이 카랜드(오토맥스) 요약 재무상태표 (단위 : 백만원)
※ 자료원 : 금융감독원 전자공시시스템
3. 용인 오토허브 매매단지
경기도 용인시에 있는 오토허브는 비교적 최근 시점인 2017년 7월부터 영업을 개시한 중고차 매매단지 입니다. 동 매매단지를 관리하는 운영 회사가 "주)오토허브" 입니다. 그러나 동 매매단지의 소유주체는 주)오토허브가 아니라 "신동해 홀딩스"라는 별도의 주)오토허브 상위 지배기업입니다. 신동해 홀딩스가 오토허브라는 중고차 매매단지를 만들어 그 단지의 관리 및 운영을 주)오토허브라는 자회사에게 위임한 형태로 짐작됩니다.
경부고속도로 수원 IC 인근에 위치하고 있다는 지리적 이점과, 수도권 남부 최초, 최대의 럭셔리 매매단지라는 특징으로 인해 중고차 매매업계의 지대한 관심을 끌어 모았던 매매단지입니다. 그러나 시행을 맡았던 회사가 PF 문제로 중도에 교체되고 토지 소유주체인 신동해 그룹이 직접 시행에 나서는 과정에서 최초의 임대 분양자들이 이탈, 교체되면서 다소의 혼선이 야기되기도 했습니다.
개장 이후 초대형 럭셔리 매매단지라는 위상이 있는 만큼 내로라하는 중고차업계의 실력자들이 이 단지로 많이 모여 들었습니다. 서울이나 수원에서 웬 만큼 능력이 있다고 알려진 매매상사 대표들이 이 단지에 많이 입주했습니다. 거기에 수입차 업계의 큰 손도 입주를 했고, 기업형 중고차 업계 상위 1~3위 업체들도 모두 이 단지에 입주를 했습니다. 나름 매매단지 활성화의 큰 형태는 잘 갖추어진 것으로 보였습니다.
그렇지만 실제로는 꼭 그렇지도 않았습니다. 단지 개장 초기 단지 운영과 관련한 시행 착오가 유난히 많았습니다. 되돌아 보면 임주 당시에 초대형 중고차 매매단지라는 하드웨어에 걸 맞는 정밀 소프트웨어가 부족하지 않았나 생각합니다. 마치 초대형 항공모함을 진수하면서 주위에 순항을 지원하는 순양함이나 구축함, 호위함, 잠수함 등을 전혀 배치하지 않은 것과 같았다는 것입니다. 결과적으로 단지 활성화가 상당기간 지체된 아쉬움이 있습니다. 사실 이 문제는 대부분의 대형 매매단지가 공통적으로 경험하는 시행착오인 듯도 합니다. 지금 이 시점에서 새로 개장하는 대형 매매단지에서도 이와 유사한 문제로 애로를 겪는 사례가 있기 때문입니다.
▲ 오토허브 요약 손익계산서 (단위 : 백만원)
※ 자료원 : 금융감독원 전자공시시스템
매매단지의 소유와 관리 주체가 다르다 보니 오토허브 매매단지의 매출이나 손익을 파악하기 위해서는 "주)오토하브"라는 시설관리 회사와, "신동해홀딩스"라는 매매단지 소유회사 두 회사 현황을 모두 정리해 보아야 합니다. 현재 매매단지내 입주 매매상사들은 임대료는 신동해 홀딩스로, 관리비용은 주)오토허브로 납부하고 있습니다. 그리고 따로 현황이 파악되지는 않지만 성능점검이나 상품화 비용은 "주)오토허브서비스"라는 별도 회사로 입금을 하고 있다고 합니다. 주)오토허브 서비스는 주)오토허브와 AJ 그룹이 합작으로 만든 별도의 정비상품화 등 전문 기업입니다.
위 손익계산서를 보면 두 회사 모두 손익 현황이 적자 상태를 벗어나지 못하고 있습니다.
시설관리 주체인 주)오토허브의 경우 2019년에 약 66억원 매출에 약 5억원의 적자를 보였습니다. 매매단지 소유주인 신동해 홀딩스 역시 2017년 이래 계속 매년 40억 ~ 80억원 수준의 당기 순손실을 보이고 있습니다. 매출액은 계속 증가하고 있지만 판매괸리비를 감당할 수준이 되지 못하기 때문입니다. 2019년에는 겨우 영업이익이 흑자를 보였지만 영업외비용(이자비용)으로 인해 약 39억원의 당기순손실을 보이고 있습니다. 입주 이후 계속된 임대료 20% 할인 적용과 그럼에도 불구하고 계속 되어온 공실 문제 및 기타 시설 관리의 비효율성 등이 손익 악화의 주 요인이 아닌가 짐작됩니다.
▲ 오토허브 요약 재무상태표 (단위 : 백만원)
※ 자료원 : 금융감독원 전자공시시스템
적자 상태가 지속되다 보니 재무상태 역시 좋을 리가 없습니다. 매매단지 시설관리주체인 주)오토허브는 영업 첫 해인 2017년부터 당기순손실 금액이 납입자본금을 초과하여 자본 잠식 상태가 되었고, 이후에도 매년 당기순손실이 이어져 2019년말에는 누적 손실액이 17.6억원에 달하고 있습니다. 납입자본금이 3억원임을 감안하면 큰 규모의 누적 손실이라 할 수 있습니다. 자산재평가나 추가 증자 등 특별한 대응이 필요하지 않나 생각됩니다.
신동해 홀딩스는 기본 자산 및 기존에 적립된 이익잉여금이 있어 자본 관리 등의 문제는 전혀 없으나 매년 순손실이 누적되어 부채비율이 높아지는 악순환이 계속되고 있습니다. 2019년 기준으로 이 회사의 부채율은 204%로 나타납니다. 자산 재평가 등을 통해 이 비율을 낮출 수도 있지만 근본적으로는 매매단지의 공실율 축소 및 기타 운영 효율화가 더 바람직한 방법일 것입니다. - 끝
※ 다음에는 "서서울 모터리움"과 "김포 국민차단지" 그리고 "대구 엠월드"와 "수원 도이치오토월드"의 손익현황을 소개할 예정입니다.
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